La fiscalité est souvent la grande oubliée des projets immobiliers au Maroc — jusqu'au jour où la note arrive. Que vous achetiez pour habiter, pour louer ou pour revendre, vous allez croiser plusieurs taxes différentes. Certaines sont dues à l'achat, d'autres chaque année, d'autres encore à la revente. Ce guide vous donne les chiffres réels.
À l'achat : droits d'enregistrement et conservation foncière
Lors de l'acquisition, vous payez des droits d'enregistrement de 4 % du prix déclaré, plus les frais de conservation foncière (1 %) et les honoraires du notaire (1 à 1,5 %). Ces frais sont calculés sur le prix d'achat et sont à la charge de l'acheteur, sauf mention contraire dans le compromis.
Dans le neuf, si vous achetez un logement auprès d'un promoteur, la TVA à 20 % est normalement intégrée dans le prix affiché. Certains logements sociaux (prix inférieur à 250 000 MAD) bénéficient d'une TVA réduite à 0 % et d'une exonération des droits d'enregistrement — pas votre cas si vous cherchez dans le haut de gamme, mais utile à connaître.
Chaque année : taxe d'habitation et taxe de services communaux
Deux taxes annuelles sont dues par le propriétaire ou l'occupant. La taxe d'habitation (TH) est calculée sur la valeur locative du bien, avec un barème progressif. Pour un appartement de standing en zone urbaine, elle représente généralement quelques milliers de dirhams par an — un montant modeste comparé à la taxe foncière française.
La taxe de services communaux (TSC) est calculée de manière similaire, à un taux de 10,5 % de la valeur locative en milieu urbain. Les deux taxes sont recouvrées par la Direction Générale des Impôts et doivent être payées avant fin mars de l'année suivante. Exonération temporaire possible pendant 5 ans pour les constructions neuves — à vérifier selon les programmes.
Les revenus locatifs : comment ils sont imposés
Si vous mettez votre bien en location, les revenus sont imposables au titre de l'impôt sur le revenu (IR) marocain, sous la catégorie « revenus fonciers ». Le taux varie selon le montant des revenus annuels : exonération totale jusqu'à 30 000 MAD de revenus bruts annuels, puis imposition progressive jusqu'à 38 % pour les tranches supérieures.
Un abattement forfaitaire de 40 % est appliqué sur les revenus bruts pour tenir compte des charges, ce qui réduit significativement la base imposable. Si vous êtes résident fiscal marocain, vous déclarez ces revenus dans votre déclaration annuelle. Si vous êtes non-résident, une retenue à la source peut s'appliquer.
À la revente : la Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI)
C'est la taxe la plus impactante pour les investisseurs. La TPI s'applique sur la plus-value réalisée lors de la vente, c'est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix de revient (prix d'achat + frais d'acquisition + travaux justifiés). Le taux est de 20 % sur la plus-value nette, avec un minimum de 3 % du prix de cession.
La bonne nouvelle : vous êtes exonéré de TPI si le bien vendu est votre résidence principale depuis au moins 6 ans, et si vous n'avez pas réalisé plus d'une cession exonérée dans les 5 dernières années. Cette exonération est l'une des plus avantageuses du droit fiscal marocain et mérite d'être anticipée dans votre stratégie d'achat.
Les pièges à éviter
Sous-déclarer le prix de vente pour réduire les droits d'enregistrement est une pratique encore répandue mais risquée. L'administration fiscale marocaine dispose d'une base de données des prix de référence par zone et peut redresser toute transaction déclarée à un prix anormalement bas. En cas de contrôle, vous risquez un rappel de droits majoré de pénalités.
Si vous êtes résident fiscal en France et que vous possédez un bien au Maroc, attention à la convention fiscale franco-marocaine : elle prévoit des règles spécifiques pour éviter la double imposition mais nécessite une déclaration correcte dans les deux pays. Un expert-comptable connaissant les deux systèmes vaut vraiment son coût dans ce cas.
Kamal Alami
Expert Investissement Immobilier — Maroc
