Vous vivez à Casablanca, Dubai, Montréal ou Genève, et vous souhaitez acheter un appartement à Paris ou une maison en Provence ? La question du financement est souvent la première barrière. Les banques françaises ont la réputation d'être fermées aux non-résidents — c'est vrai, mais pas totalement. Avec le bon dossier et les bons interlocuteurs, ça se fait.
Quelles banques prêtent aux non-résidents ?
Toutes les grandes banques françaises ont des agences ou des pôles dédiés aux non-résidents, mais avec des politiques très différentes. La BNP Paribas International Retail Banking, le Crédit Agricole (via ses agences dans les pays d'origine ou sa filiale CA Britline pour les anglophones), la Société Générale et le Crédit Mutuel ont des offres structurées pour ce profil.
Les banques étrangères implantées en France — HSBC, ING, Deutsche Bank — peuvent également être une option selon votre pays de résidence. Certaines nécessitent que vous soyez déjà client dans leur réseau dans votre pays. La clé : ne pas s'adresser à l'agence de votre quartier cible à Paris, mais directement aux équipes spécialisées.
Les conditions incontournables
L'apport minimum demandé aux non-résidents est généralement de 30 % du prix d'achat, contre 10 à 20 % pour les résidents. Sur un achat à 400 000 €, cela représente 120 000 € d'apport minimum — sans compter les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien). Certaines banques demandent 40 % d'apport si votre pays de résidence est considéré comme à risque.
La justification des revenus est l'autre point critique. Vos revenus doivent être stables, réguliers et facilement vérifiables : fiches de paie, avis d'imposition, relevés de comptes sur 3 à 6 mois. Les revenus en devise étrangère sont acceptés mais avec une décote appliquée par la banque (généralement 15 à 25 %) pour tenir compte du risque de change.
L'apport : comment le constituer efficacement
Si vous ne disposez pas de l'apport requis immédiatement, plusieurs stratégies existent. Un crédit hypothécaire sur un bien que vous possédez déjà — en France ou dans votre pays de résidence — peut vous fournir l'apport nécessaire. L'assurance-vie française, si vous en avez une, peut être nantie en garantie du prêt.
Une autre option, moins connue : certains promoteurs proposent des programmes en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) avec des échelonnements de paiement qui réduisent le besoin d'apport immédiat. Le versement est étalé selon l'avancement des travaux, ce qui peut vous donner le temps de consolider votre épargne.
Le courtier spécialisé : votre meilleur allié
Pour un non-résident, passer par un courtier spécialisé dans les profils internationaux est probablement le meilleur investissement du processus d'achat. Ces professionnels connaissent les banques les plus ouvertes à chaque profil, savent présenter un dossier de façon optimale et peuvent négocier des conditions que vous n'obtiendriez pas seul.
Les honoraires d'un courtier (1 % du montant emprunté en général, parfois plafonnés) sont souvent compensés par les meilleures conditions de taux ou d'apport obtenues. Cherchez des courtiers mentionnant explicitement les non-résidents et les expatriés dans leur spécialisation — ce n'est pas la même chose qu'un courtier généraliste.
Jean-Marc Dubois
Conseiller Immobilier — France
