La France est l'un des pays qui pratique le moins de restrictions à l'achat immobilier par des étrangers. Quelle que soit votre nationalité ou votre pays de résidence, vous pouvez acquérir un bien sur le territoire français — résidence principale, secondaire ou investissement locatif. Mais « vous pouvez » ne signifie pas « c'est simple ». Il y a des étapes, des délais et des questions fiscales à anticiper.
Aucune restriction légale, mais des formalités spécifiques
La loi française ne distingue pas les acheteurs selon leur nationalité. Un ressortissant marocain, canadien ou japonais a exactement les mêmes droits qu'un citoyen français pour acquérir un bien immobilier. Il n'existe pas de taxe supplémentaire pour les acheteurs étrangers, pas de quota ni d'autorisation préalable.
En revanche, le processus notarial exige certains documents spécifiques pour les non-résidents : pièce d'identité traduite et apostillée si nécessaire, justificatif de domicile à l'étranger, parfois une procuration notariée si vous ne pouvez pas être présent lors de la signature. Prévoyez ces démarches en amont — elles peuvent prendre plusieurs semaines selon votre pays de résidence.
Le financement : le vrai obstacle
C'est là que les choses se compliquent. Les banques françaises sont réticentes — c'est un euphémisme — à prêter à des non-résidents sans revenus en France. Certaines banques comme le Crédit Agricole, la BNP ou la Société Générale ont des départements spécialisés dans les non-résidents, mais les conditions sont strictes : apport minimum de 30 à 40 %, revenus justifiables et stables, parfois une domiciliation bancaire en France.
Une alternative de plus en plus utilisée : les courtiers spécialisés dans le financement des non-résidents. Ils connaissent les établissements les plus ouverts à ces profils et peuvent monter des dossiers que vous n'auriez pas réussi à faire seul. Leurs honoraires (1 à 1,5 % du montant emprunté) sont souvent largement compensés par les meilleures conditions obtenues.
Fiscalité pendant la détention du bien
Si vous mettez votre bien en location, les revenus locatifs de source française sont imposables en France, même si vous résidez à l'étranger. En tant que non-résident, vous relevez d'un régime fiscal particulier : les revenus fonciers sont imposés à un taux minimum de 20 % (ou selon la convention fiscale entre la France et votre pays de résidence), plus les prélèvements sociaux à 17,2 %.
Si votre pays de résidence a signé une convention fiscale avec la France — c'est le cas du Maroc, de la Belgique, de la Suisse et de la plupart des pays développés — vous bénéficiez de mécanismes pour éviter la double imposition. Mais les modalités varient selon chaque convention : consultez un fiscaliste maîtrisant les deux systèmes.
La plus-value à la revente
Pour les non-résidents, la plus-value immobilière réalisée en France est taxée en France, quelle que soit votre résidence fiscale. Le taux est de 19 % d'impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux — soit 36,2 % au total, avant abattements pour durée de détention.
Les abattements pour durée de détention s'appliquent comme pour les résidents : exonération totale d'impôt après 22 ans de détention, de prélèvements sociaux après 30 ans. Pour les ressortissants de l'UE/EEE, un mécanisme permet de ne payer que 7,5 % de prélèvements sociaux (au lieu de 17,2 %) si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale dans votre pays. Un notaire ou un fiscaliste peut vous aider à optimiser ce point.
Nos conseils pratiques
Constituez votre dossier de financement avant de chercher — savoir ce que vous pouvez emprunter vous évitera de tomber amoureux d'un bien hors budget. Ouvrez un compte en France le plus tôt possible : beaucoup de notaires et d'agences préfèrent travailler avec un compte bancaire français pour les virements.
Pour la signature chez le notaire, si vous ne pouvez pas vous déplacer, une procuration notariée (établie dans votre pays et légalisée) permet à un représentant de signer à votre place. Vérifiez avec votre notaire français quels documents il accepte — les exigences varient selon les études.
Jean-Marc Dubois
Conseiller Immobilier — France
