2025 a été une bonne année pour l'immobilier marocain. Le volume des transactions a progressé d'environ 8 % par rapport à 2024, porté par la reprise du tourisme, la dynamique industrielle de Tanger et la demande soutenue dans les grandes agglomérations. Mais les situations sont très contrastées selon les villes et les segments de marché. Voici notre analyse.
Les chiffres clés du marché 2025
Selon les données de l'Agence Nationale de la Conservation Foncière, le nombre de transactions immobilières au Maroc a dépassé les 330 000 unités en 2025, contre environ 305 000 en 2024. La valeur totale des transactions a progressé d'environ 12 %, signe que c'est surtout le segment moyen-haut de gamme qui tire le marché.
Casablanca concentre toujours la majeure partie du volume (environ 35 % des transactions nationales), suivie de Marrakech (15 %), Rabat (12 %) et Tanger (10 % — en forte progression). Le marché du neuf a mieux performé que l'ancien, les acheteurs préférant les garanties et les standards des programmes récents.
L'évolution des prix : hausse généralisée mais inégale
Les prix ont progressé en moyenne de 4 à 7 % sur l'ensemble du territoire en 2025, mais cette moyenne cache des disparités importantes. Tanger a connu la progression la plus forte (+9 à 12 % dans les quartiers porteurs), suivie de Marrakech (+6 à 8 % sur le segment haut de gamme). Casablanca progresse plus modérément (+3 à 5 %), et certains programmes neufs mal situés dans les villes secondaires ont stagné ou légèrement reculé.
Le segment du très haut de gamme — villas de prestige, riads d'exception, appartements vue mer — a particulièrement bien résisté, soutenu par une demande internationale revenue en force après les années d'incertitude. Les acheteurs français et du Golfe sont les plus actifs sur ce créneau.
Les moteurs de la demande en 2026
Plusieurs facteurs structurels soutiennent la demande immobilière au Maroc à moyen terme. Le déficit de logements reste important — estimé à plus de 400 000 unités selon les chiffres officiels. La croissance démographique et l'urbanisation continuent d'alimenter une demande primaire, indépendante des cycles économiques.
Sur le segment international, le Maroc bénéficie d'une image en nette amélioration : stabilité politique relative dans la région, qualité des nouvelles infrastructures (LGV Tanger-Casa, autoroutes, aéroports), et positionnement attractif pour les retraités européens cherchant un cadre de vie ensoleillé avec un coût de la vie compétitif.
Les risques et points de vigilance pour 2026
L'inflation des coûts de construction — matériaux, main-d'œuvre — continue de peser sur la rentabilité des promoteurs et pourrait se traduire par une nouvelle hausse des prix dans le neuf au cours de l'année. Les taux des crédits immobiliers marocains, qui avaient baissé entre 2021 et 2023, sont remontés et restent autour de 5 à 6 % — ce qui pèse sur la capacité d'emprunt des ménages locaux.
Enfin, la question de l'eau dans les zones touristiques — Marrakech en particulier — reste un enjeu de long terme qui pourrait affecter l'attractivité de certains secteurs si la gestion n'est pas améliorée. Ce n'est pas un risque immédiat pour les prix, mais c'est un paramètre à intégrer dans une réflexion à 10-15 ans.
Yasmine Benjelloun
Conseillère Immobilier — Maroc
