Acheter un bien ancien en France avec une mauvaise performance énergétique (classé F ou G au DPE) peut sembler risqué. Mais en 2026, les aides disponibles pour rénover sont si substantielles que certains acheteurs en font une stratégie délibérée : acheter décôté, rénover avec les aides, louer à un meilleur rendement. Ce guide vous explique comment ce montage fonctionne.
MaPrimeRénov : pour qui et pour quoi
MaPrimeRénov est la principale aide de l'État pour la rénovation énergétique des logements. Elle s'adresse aux propriétaires occupants comme aux bailleurs, avec des montants qui varient selon les revenus du ménage (pour les occupants) et la nature des travaux. En 2026, le dispositif a été recentré sur les rénovations « globales » — les gestes uniques comme le simple remplacement d'une chaudière sont moins bien subventionnés qu'avant.
Pour un propriétaire bailleur souhaitant améliorer le DPE de son bien locatif, MaPrimeRénov peut financer jusqu'à 50 % du montant des travaux pour une rénovation globale permettant un gain d'au moins 2 classes énergétiques. Le plafond de travaux subventionnables est de 70 000 € par logement, soit une aide maximale de 35 000 € pour les dossiers les plus aboutis.
Les Certificats d'Économie d'Énergie (CEE)
Les CEE sont souvent la prime la moins connue mais la plus accessible. Les fournisseurs d'énergie (EDF, TotalEnergies, Engie...) sont obligés par l'État de financer des travaux de rénovation chez les particuliers. En pratique, ils proposent des « primes CEE » qui peuvent se cumuler avec MaPrimeRénov.
Ces primes sont versées directement sur présentation des factures de travaux réalisés par des artisans certifiés RGE (Reconnus Garants de l'Environnement). Selon les travaux, la prime CEE peut représenter 1 000 à 5 000 € supplémentaires. Le plus simple : utilisez les comparateurs en ligne (comme Hellio ou Effy) pour estimer votre montant avant même de commencer les travaux.
L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)
L'éco-PTZ permet d'emprunter jusqu'à 50 000 € sans intérêts pour financer des travaux de rénovation énergétique. En 2026, il est accessible aux propriétaires occupants et aux bailleurs, sans condition de ressources, auprès des banques partenaires (principalement le Crédit Agricole et la Banque Postale).
L'éco-PTZ est particulièrement intéressant pour les bailleurs qui ne bénéficient pas des tranches maximales de MaPrimeRénov. Un propriétaire qui achète un F ou G, emprunte 40 000 € à taux zéro pour rénover et fait passer le bien en classe C peut ensuite le louer 15 à 20 % plus cher tout en échappant aux restrictions de location des passoires thermiques.
La TVA réduite à 5,5 % sur les travaux
Souvent oublié : les travaux de rénovation énergétique bénéficient d'une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 10 % (le taux normal pour les travaux de rénovation) ou 20 % (le taux standard). Sur un chantier de 30 000 €, l'économie est de 1 350 € par rapport au taux normal — pas négligeable.
Conditions : le logement doit avoir plus de 2 ans, et les travaux doivent porter sur des éléments d'amélioration énergétique (isolation, chaudière, pompe à chaleur, fenêtres, etc.). L'entreprise applique la TVA réduite directement sur sa facture si vous lui fournissez une attestation de travaux.
Comment cumuler les aides : l'exemple chiffré
Exemple concret : vous achetez un appartement classé F à Lyon pour 180 000 €. Vous estimez les travaux de rénovation globale à 45 000 € (isolation, pompe à chaleur, nouvelles fenêtres). Vous pouvez potentiellement obtenir : MaPrimeRénov 15 000 €, prime CEE 3 000 €, éco-PTZ 27 000 € à taux zéro. Il vous reste 0 € à financer sur les travaux hors apport — et le bien passé en classe B ou C peut se louer 200 à 300 € de plus par mois.
Ce type de montage est de plus en plus pratiqué par les investisseurs avisés. La clé : travailler avec un conseiller en rénovation énergétique (les FAIRE — France Rénov — proposent des conseillers gratuits dans chaque département) avant d'acheter, pour estimer précisément les aides auxquelles vous avez droit.
Chloé Martin
Conseillère Immobilier — France
